La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada por el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el día 15 de diciembre de 2018.
La nueva regulación de arrendamientos urbanos mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, de forma complementaria, el Código Civil.
Están exceptuados los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 metros cuadrados y aquellas cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos casos prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.
La nueva regulación modifica las siguientes materias:
Duración del contrato de arrendamiento:
- La duración del contrato de arrendamiento será libremente pactada por las partes.
- Si el plazo de duración fuera inferior a 5 años (o inferior a 7 años si el arrendador fuera persona jurídica), llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de 5 o 7 años.
- No procederá la prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para dedicarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.
- La renovación por prórroga del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.
Renta del Contrato de arrendamiento:
- La renta es libre y será la que las partes pacten, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial.
- La renta sólo podrá ser revisada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC.
- En caso de que no se detalle el índice de referencia, la renta se revisará por la variación del Índice de Garantía de Competitividad.
- En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.
- Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario.
Obras de mejora:
- No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Si se realizan obras de mejora, transcurridos los 5 o 7 años de duración del contrato de arrendamiento, salvo pacto en contrario, el arrendador podrá incrementar la renta en función del importe de la mejora, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.
- Durante los 5 o 7 años primeros de vigencia del contrato, puede haber obras de mejora con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.
Derechos de las partes:
- No caben los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas y locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador de la totalidad de los pisos.
- Se puede ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda.
Fianza
- La fianza será obligatoria en la cantidad de una mensualidad de la renta en arrendamiento de vivienda y dos en arrendamiento de uso distinto a la vivienda.
- Durante los 5 o 7 años primeros años de duración del contrato aquel, la fianza no está sujeta a actualización, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
- La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en caso contrario, devengará el interés legal.
- Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor de dicha garantía no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Ley de Propiedad Horizontal.
- La dotación al fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.
- Obligación de realizar obras de accesibilidad universal, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- Pisos turísticos: Se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.