Reparaciones en vivienda alquilada

Ante la necesidad de una reparación en un inmueble arrendado por existir una avería, deficiencia, etc., el arrendatario siempre está obligado a comunicarlo al arrendador y, si la reparación es urgente, realizarla él mismo. Ahora bien habrá que distinguir entre las “reparaciones necesarias” (a cargo del arrendador) y las “pequeñas reparaciones” (a cargo del arrendatario).

Reparaciones extraordinarias

La obligación de realizar las obras de conservación de la vivienda que corresponden al arrendador hace referencia a las reparaciones extraordinarias, es decir, a todas aquellas cuya necesidad no surge del simple uso y disfrute, sino de causas de mayor importancia, como son las condiciones de habitabilidad de la vivienda y que ésta sirva al uso convenido.

Sin embargo, el arrendador queda exonerado de esta responsabilidad en los siguientes supuestos:

  • Cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa.
  • Cuando la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador o que el coste de la reconstrucción, si se trata de una reconstrucción parcial, sea superior al 50% del valor real de la vivienda al ocurrir el siniestro.
  • Cuando se trata de pequeñas reparaciones, de poco alcance y coste económico procedentes del uso ordinario de la vivienda.

Reparaciones ordinarias

Las reparaciones ordinarias, sin embargo, han de ser de cuenta de quien posee el objeto, es decir, el arrendatario, por cuyo uso normal se va deteriorando. Estas reparaciones ordinarias son las “pequeñas reparaciones”

Se pueden enumerar como “pequeñas reparaciones”, a título de ejemplo, el cambio de un enchufe de luz estropeado, sustitución de una bombilla, cerraduras atascadas, arreglo de electrodomésticos (frigorífico, cocina, termo, etc.), calentadores, la reparación de la cisterna de un inodoro, la reparación del sifón del fregadero y de la antena parabólica, la rotura de una tubería, dado que se produjo por el uso diario y continuado de la misma, rotura de vidrios en ventanas, cintas de persianas y persianas, reparación de puertas de los armarios de la cocina, pintura de puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda, la sustitución de un colchón, de un cristal y de un somier, etc…

Excepciones

No obstante, hay que tener en cuenta que este tipo de averías si ocurren al poco tiempo de entrar en vigor el contrato de arrendamiento, aunque sean de escasa entidad (pequeñas reparaciones), deben correr a cargo del arrendador, puesto que no ha dado tiempo al arrendatario a estropear/desgastar ese bien por el uso diario.

Por último hay que tener en cuenta que una avería que, en principio, requiera una “pequeña reparación”, por falta de diligencia del arrendatario al no hacerla en su debido tiempo, se convierta en más grave. Se considera que en estos casos la reparación correría a cargo del inquilino al ser imputable a él la causa de la deficiencia.

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