Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos
El Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (IMIVTNU) grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o por la constitución o transmisión de cualquiera de los derechos reales que cita la norma.
Al fijar la base imponible del impuesto la ley parte de la presunción de que “en toda transmisión de terrenos se produce un incremento de valor“, incremento que habrá de calcularse de forma más o menos objetiva mediante la aplicación de unos porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral del suelo fijado en el momento del devengo, es decir, de la transmisión. Sin embargo, con la crisis inmobiliaria el precio de mercado de los inmuebles ha caído de forma estrepitosa, de manera que existe un desfase entre el valor real del inmueble y el valor a efectos administrativos, lo que afecta, entre otros, al IMIVTNU, puesto que esta presunción de la existencia de un incremento de valor en la transmisión de inmuebles en los últimos años es bastante dudosa, tanto en sede administrativa como judicial.
El IMIVTNU grava el incremento del valor experimentado por los terrenos urbanos por el simple transcurso del tiempo y que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de su propiedad o de un derecho real. Actualmente nos encontramos frecuentemente con una sobrevaloración administrativa de inmuebles frente al valor de mercado, produciéndose una gran diferencia de valores que redundan en perjuicio del contribuyente y conlleva un conflicto de intereses entre la liquidación tributaria del vendedor y la de la Administración.
Cuando no existe incremento del valor ¿ que hacemos?
Podríamos entender que, ante una transmisión en la que no exista incremento de valor, no podría girarse el tributo municipal, puesto que faltaría un elemento esencial del hecho imponible. En consecuencia, sin incremento, no habría obligación tributaria. Por tanto, hoy por hoy, un contribuyente que transmite un inmueble puede encontrarse excluido del impuesto, siempre y cuando pueda acreditar la inexistencia del incremento de valor de la operación. Ahora bien, ¿como podemos acreditar objetivamente la inexistencia del incremento de valor?
Aunque el contrato de transmisión en si mismo prueba la realidad de una operación con pérdida de valor, este documento sólo tendrá eficacia en la fase de liquidación del impuesto. Pero en el caso de que la Administración Local gire una liquidación correctora habrá que acudir a informes periciales que acrediten la efectiva existencia de diferencias de valor entre la adquisición y la transmisión del terreno, o la acreditación de que el valor catastral que se emplea por la Administración para liquidar no corresponde al valor de mercado en el momento de la transmisión.
Una vez más, pesa sobre el contribuyente la carga de la prueba de que objetivamente no existe incremento, por ello, sólo un buen asesoramiento profesional puede librarle de no tributar por el citado impuesto.