Venta del piso o local arrendado
Ante la venta del inmueble que ocupamos en alquiler: ¿Tenemos algún derecho para adjudicarnos el piso o local?. La respuesta es sí, pues existen ciertos derechos reconocidos legalmente, el tanteo o el retracto del arrendatario, o, lo que es lo mismo, la adquisición preferente ante la venta del piso o local arrendado, siempre que se cumplan con determinados requisitos.
Requisitos
Nos ocuparemos exclusivamente de los contratos celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995. En primer lugar hay que poner de manifiesto que cabe la renuncia de este derecho de adquisición preferente para los contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013. Hoy en día, es muy habitual encontrar contratos en los que el arrendatario firma la renuncia a esta acción de adquisición preferente.
El derecho de tanteo puede ejercitarlo el arrendatario en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la compraventa. Los efectos de esta notificación caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
El derecho de retracto se ejercita por el arrendatario cuando no se le hubiese hecho la notificación de la compraventa o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El arrendatario podrá ejercitarlo dentro de los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el comprador al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Para ejercitar el derecho de retracto es necesario tener en cuenta que si, además de la vivienda arrendada, también se venden conjuntamente otros objetos alquilados como accesorios (garaje, trastero, etc.), por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente únicamente sobre la vivienda, sino que está obligado a hacerse cargo de todo lo que figura en el arrendamiento.
Excepciones
Existen excepciones al derecho preferente del arrendatario, como la venta al condueño o copropietario. En este caso, siempre tendrán éstos preferencia sobre la transmisión al arrendatario. Tampoco se pueden ejercitar los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con otras viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo edificio, ni cuando se hace una venta conjunta por distintos propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En definitiva, el arrendatario siempre podrá ejercitar este derecho de adquisición preferente cuando se trate de la venta de su vivienda o de su local arrendado, que forma una sola unidad registral, independiente del resto del inmueble.
Por otra parte si el arrendatario no quiera ejercitar este derecho preferente ante la venta, ello no implica que deba abandonar el inmueble arrendado, sino que este permanecerá en el contrato con los mismos derechos y obligaciones. Lo único que habrá sucedido es que habrá variado la figura del arrendador, quien quedará sujeto a las condiciones pactadas.
Conclusión
Por tanto, ante la notificación por parte del arrendador al inquilino de la posibilidad de venta del inmueble arrendado, este último debe contactar inmediatamente con un profesional en derecho que le asesore sobre cuáles son sus derechos frente al propietario al objeto de evitar futuros problemas en relación a su situación arrendaticia.